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La dación en pago

enero 27, 2011

La entrega del piso NO vale para saldar la hipoteca una vez iniciada la ejecución del título, como erróneamente reza el titular de El País. Pero es que el periódico de PRISA no se ha quedado sólo en interpretar con poco rigor la ya de por sí discutible sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Navarra. La dación en pago existe en nuestro ordenamiento cuando ésta resulte del pacto entre deudor y acreedor. El pacto puede ser original, existiendo una cláusula en la escritura de hipoteca que prevea la entrega de la vivienda en determinadas condiciones como forma de saldar la deuda. Si esto no sucede es porque semejante solución implica muchas más complicaciones para ambas partes de las que, en un primer momento, podría parecer. Lo que sí es más habitual es que las entidades de crédito acepten la dación en pago cuando las circunstancias lo hacen realmente conveniente: se ha producido el impago de varias cuotas, se ha empezado a devengar intereses de demora, el hipotecado no tiene otros bienes, ha perdido su empleo, etc., y la vivienda hipotecada guarda unas características que no la hacen indeseable para el banco. Este tipo de acuerdos suceden antes y durante el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. Sólo estaríamos frente a una “dación en pago” si ésta resultase de un acuerdo previo a la celebración de la subasta.

La sentencia controvertida lo que hace es cuestionar que deba ser el precio de adjudicación aquel que sirva de referencia para calcular, en su caso, la cuantía de deuda que no ha podido satisfacerse con la venta o adjudicación de la vivienda hipotecada. Las instrucciones de los bancos, en ausencia de postores, es adjudicarse las viviendas al 50% del valor de tasación. Si esto sucede el banco resta dicho precio a la deuda reclamada, siguiéndose la ejecución por el restante.

La polémica está en si la existencia de una tasación previa, original, en virtud de la cual el banco concedió el préstamos, debería o no determinar el precio sobre el que debe calcularse la deuda final una vez ejecutado el título hipotecario. La sentencia se columpia en sus argumentos, echando mano de una par de tópicos sobre la crisis para decidir finalmente que debe interpretarse el título y las leyes a favor del hipotecado ejecutado. Esto no sólo es discutible, sino que contraviene los artículos 670 y siguientes de la LEC, en concreto el 671, que establece que en las subastas sin postores el acreedor puede adjudicarse el bien por un 50% del valor de tasación. En el caso de viviendas hipotecadas, se calcula en base al valor de tasación de la escritura. La Audiencia Provincial considera “injusto” que el hipotecado sufra el deterioro del mercado inmobiliario, y que no existan postores que pujen por su vivienda. También considera “injusto” que el banco experimente una suerte de enriquecimiento injusto adjudicándose un bien al 50% de su presumible valor (en época de bonanza, se entiende) y encima conserve el derecho a perseguir al hipotecado por aquella parte de la deuda que no pueda satisfacerse con dicha adjudicación. Es de suponer que si hubiera habido un tercero postor que pujando se hubiera hecho con la vivienda por un 70%, como la LEC permite, el banco, al sólo recibir ese precio en dinero, sí podría continuar la ejecución por lo que faltase. La sentencia no lo aclara, porque lo cierto es que parece estar penalizando al banco en base a un argumento muy peligroso: como la vivienda se tasó en X, y usted aceptó dicha tasación hace Y, poco importa la coyuntura económica, o que no hayan acudido terceros a la subasta, yo interpreto que usted se lleva una vivienda que vale X y aquí santas pascuas.

La sentencia no libera al deudor, porque llegados a una ejecución hipotecaria previamente se han generado otros conceptos exigibles que se acumulan junto con el principal del préstamo adeudado. Intereses ordinarios e intereses de demora, y una vez iniciado el procedimiento judicial, también costas y gastos de ejecución procesal. Los préstamos hipotecarios prevén límites por estos conceptos. Supongamos una hipoteca de 150.000 euros de principal: podría alcanzar hasta los 80.000 euros adicionales por intereses de demora, 23.000 euros de costas, entre otros conceptos. Es decir, que si la vivienda se tasó en 250.000 euros, es probable que, aun consiguiendo este precio en la subasta, o logrando una sentencia tan discutible como la comentada, pudiera quedar aún deuda que reclamar al hipotecado.

Las cosas no son tan fáciles como a algunos les gustaría. Lo cierto es que si este tipo de sentencias proliferan, los bancos tenderían a aceptar daciones en pago previas a las subastas, abriendo quizá la mano respecto de lo que es actualmente la práctica habitual. Pero lo dudo, porque sentencias así son excepcionales, la mayoría de los jueces aplica las leyes y opta por no buscar el titular facilón ilustrando su fundamentación con juicios de valor y cometarios de actualidad que exceden su cometido como órgano jurisdiccional. Quizá a todos nos parezca mucho más justo que sea el banco quien sufra los vaivenes del mercado, teniendo en cuenta que, como reza la sentencia, en su alegría para dar créditos y hacer tasaciones tan optimistas, está en parte el origen de esta crisis. Pero ni siquiera esto es tan sencillo, y aunque así fuera, la Ley, hoy por hoy, dice lo que dice. Se trata, por tanto, de una cuestión estrictamente política, de oportunidad planteada a quienes deciden el contenido de las normas. Obligar a los bancos a incluir en sus contratos la posibilidad de la dación de pago como derecho discrecional del hipotecado, tiene importantes consecuencias que afectarían al dinamismo del mercado de crédito e incluso a la solvencia de las entidades, obligadas a recibir bienes inmuebles a cambio de sus préstamos, forzando seguramente a que tuvieran que cambiar su modelo de negocio ampliándolo al mercado estrictamente inmobiliario, de venta y alquiler. Esto está sucediendo ya, en periodo de crisis, cuando por extrema necesidad contable, los bancos se adjudican viviendas que deben conservar en la fantasía de que conservan el valor que, en su momento, sirvió para expandir el crédito e inflar su balance. Poco a poco, por exigencias de esta crisis que vivimos, las entidades financieras acabarán convirtiéndose en las grandes propietarias de suelo e inmuebles de este país, siendo ellas y no otras las más interesadas en mantener artificialmente alto el precio de la vivienda, sin que llegue el necesario ajuste del sector.

Es un tema complejo, en el que intervienen aspectos estrictamente económicos, legales y meras opiniones y juicios de valor. Que la mayoría estemos más con los hipotecados que con los hipotecantes, no quiere decir que sentencias gocen del rigor debido. Tristemente, la prensa mantiene su habitual estulticia construyendo titulares sin apenas profundizar en las cuestiones.

Saludos y Libertad!

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6 comentarios leave one →
  1. Juano permalink
    enero 28, 2011 2:38 am

    El problema es más complejo aún, pues gracias a la reserva fraccionaria el banco el dinero que presta o no es suyo o no existe. Te hace una anotación en tu cuenta sin ningún respaldo real y te cobra dinero de verdad. Ese privilegio que le concede el estado de manera más que interesada es el que posibilita una burbuja crediticia en la que el cliente siempre pierde: bien por el contrato desigual de préstamo, bien por sus aportes fiscales para rescatar a los bancos en crisis (rescates necesarios para mantener la estructura de poder al ser el sistema financiero un apéndice del gobierno).

    Dejando el dinero fiduciario a un lado para no liarnos más, lo primero que habría que hacer es eliminar la reserva fraccionaria. De esta manera el crédito sería más comedido y útil.
    A partir de ahí el bien inmueble que se establece como garantía hipotecaria debería ser único e independiente, como el capital social de una empresa. Y el banco que calcule el % del valor de tasación que se compromete a dar para cubrir riesgos. Máxime cuando es un agente relevante y de infinitamente más peso que el cliente a la hora de interferir en los mercados con sus políticas.

    Analizar aisladamente sólo el final de la trama nos lleva a resultados erróneos o, cuando menos, incompletos.
    Cierto que la sentencia de sentar jurisprudencia va a armar un follón de proporciones dantescas. Pero no por que tenga una carencia total de lógica, sino porque no ataca la enfermedad, sólo un síntoma. Y de manera temeraria… Viene a ser como si el médico pusiera una estupenda escayola en una pierna rota por cuatro sitios sin colocar previamente los huesos ni cerrar las heridas.

    Es penoso ver cómo una de las reclamaciones de mucha gente y no pocos políticos en esta crisis es el exigir que los bancos faciliten el crédito. Para que haya crédito primero tiene que haber ahorro. Para que haya ahorro primero tiene que haber generación de riqueza.
    La moda keynesiana sigue haciendo estragos y es de la misma naturaleza que la sentencia. Estimular la demanda vía crédito y gasto público con dinero ficticio que sólo produce inflación y pobreza viene a ser como poner lavativas de heces al enfermo que no depone en lugar de vigilar su alimentación.

    Con todo mi respeto, esta entrada ha parecido más peperiana que liberal… 😉

    • enero 28, 2011 8:34 am

      La entrada es, ante todo, la que escribe alguien que está harto de ver este tipo de casos.
      Segundo, y aunque estemos de acuerdo en lo fundamental, porque lo que has hecho es recitar la teoría austriaca del ciclo que, como comprenderás, conozco bastante bien, el tema es mucho más complejo de lo que parece. La dación en pago existe, se puede pactar en el titulo o una vez iniciada la controversia (antes de la subasta, claro). Pero imponerla por ley para todos los contratos de préstamo hipotecario es tan intervencionista como reconocer el privilegio de la reserva fraccionaria a los bancos.
      Que la tasación signifique una suerte de cuantificación de un capital asegurado en caso de impago es una variable que altera toda la relación contractual y obliga al prestatario a preverlo mediante otros costes, reticencias y demás. Profundiza un poco y verás que las consecuencias de semejante imposición son mucho mayores de lo que intuyes. La dación en pago ha de ser discrecional y contenciosa, es decir, una vez producido el impago, valoradas las circunstancias, etc.
      Saludos!

  2. Juano permalink
    enero 28, 2011 2:14 pm

    Al igual que la mayoría de la población desconoce el funcionamiento de la reserva fraccionaria, también el funcionamiento de la hipoteca está mal interpretado. No quito un gramo de responsabilidad al que firma algo sin saber lo que firma, pero es innegable que en la confluencia de voluntades contractual hay un vicio establecido socialmente.

    El tema de fondo para mi es que los bancos deben ser empresas como las demás, tan simple como eso. Tanto en cuanto sigan siendo una herramienta al servicio del poder sobre la que pivota todo el sistema en detrimento de los ciudadanos, los conflictos de este tipo siempre surgirán.

    No abogo por una ley que imponga nada. Sólo digo que en el escenario deseable en primer lugar no habría tanta alegría para otorgar créditos. Y en segundo lugar, por ello, las negociaciones contractuales serían mucho más claras.
    Muchos de los que ahora sufren los efectos de lo que firmaron en un momento de alegría no leyeron el documento, sólo escucharon al director del banco diciéndoles que si no pagaban la entidad se quedaría con la propiedad del inmueble. De haberles dicho que en vacas flacas el riesgo patrimonial probablemente sería muy superior a la pérdida de su casa la burbuja no habría llegado tan lejos…

    Como bien dices estamos muy próximos. De hecho no es cuestión de legislar más, sino menos. Cuanto más peso tengan los contratos y más responsabilidad recaiga sobre el individuo, menos interferencias negativas producirán leyes como la hipotecaria…

    Sé que lo que propongo sería una revolución a estas alturas. Los políticos verían su poder limitado, el ciudadano de a pie tendría que volver a la cultura del ahorro a la fuerza… No sería un plato de gusto, pero qué gran medicina… 😀

    Saludos cordiales 🙂

  3. diego permalink
    febrero 6, 2011 12:56 pm

    ” el banco que calcule el % del valor de tasación que se compromete a dar para cubrir riesgos. Máxime cuando es un agente relevante y de infinitamente más peso que el cliente a la hora de interferir en los mercados con sus políticas”. Totalmente de acuerdo. O como mínimo, mejores conocedores que un ciudadano individual. No se hubiera dado la especulación atroz que se ha dado, no habría habido burbuja inmobiliaria. Si los bancos asumieran desde el principio el riesgo, los precios hubieran sido más justos y reales.

  4. Nuria Serena Sedo permalink
    marzo 14, 2011 1:48 pm

    Considero que habria que estudiar caso por caso,y de ninguna manera hacer negocio con este asunto,que por desgracia nadie sabia que iba a pasar,y desde luego si alguien lo sabia eran los Bancos,los pobres hipotecados no tenian ni idea de lo que les venia encima,los Bancos iresponsablemente dieron dinero para la compren de pisos,que luego resultan que no valen nada,y ahora se los quedan por la mitad de lo que valen, luego los venden,por el doble y al pobre deudor le reclaman lo que quieren mas las costas,y quedan destozada su vida para siempre,esto es lo que yo veo injusto,tendria que estar obligado por ley a negociar,y si el propietario es verdad que esta en el paro y realmente no puede pagar habria que aceptarse la dacion en pago,es injusto que el que debe el dinero no tenga derecho a defendense de estos Buitres,que el 80% de las veces lo que hacen es negocio,cantidad de veces quitan el piso al propietari y avalistas que son los padres,que han estado toda una vida para tener su casa,por lo tanto considero que el hipotecado tiene como minimo o deberia tener el dereco a defendense,muchos Bancos no te escuchan ni quieren negociar,y te tratan como un ladron,ademas de los problemas que te causan de salud integracion social y destrozo familiar todo esto es mucho mas importante que el dinero,cuando fueron ellos los que organizaron el caos,engañando y dando hipotecas exageradamente altas,la funcion de un Banco es saber lo que debe hacer,no destrazar como ha hecho a las personas y la economia,porque debemos pagarlo los mas humildes,sigo diciendo que es una injusticia

  5. osvaldo permalink
    marzo 16, 2011 1:54 pm

    el comentaria elige un derrotero que se mueve desde la nevulosa hasta lo que quieren los usureros que se repita,en los ultimos 4 renglones hace una apologia a los que no tienen nada, mire usted hoy vivimos una situacion de crisis profunda en España, crisis que tiene a millones de personas que la vida le ha cambiado a mal, muchos agotaron el paro, muchos no reciben ayuda y muchos no tienen prestacion alguna, hoy no se piensa como terminar el mes sino que no saben como lo comenzaran y esta crisis se extendera por algun tiempo mas,a nuevas situaciones nuevas soluciones y es lo que hay que plantear, mas han perdido los bancos en otras partidas, ya han tenedo que recurrir al gobierno apedir dinero, pero en el ciclo que falta en esta crisis los bancos tendran que acudir al menos dos veces mas a solicitar inyeccion de capital que el gobierno le tendra que dar,este dinero sale de los contribuyentes españoles y su volumen es mayor que lo que quedara “por recibir” por efecto de dacion en pago, los paises europeos en su gran mayoria tienen aplicada la dacion, sera españa de otro lugar,asi que las tesis planteadas en este escrito satisfacen solo a los usureros que solo saben de debe-haber.

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